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普通与非普通住宅分开核算的标准

【问题】

根据土地增值税的优惠政策，企业分开核算标准住宅和非标准住宅的可享受不超过20%的免土地增值税的优惠，不能分开核算的不能享受，请问分开核算是指什么？判断是否分开核算的标准是什么？

【解答】

《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

根据上述规定，企业开发项目中包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。

分别计算增值额是指：

·分开核算普通住宅和非普通住宅的收入额；

·分开核算普通住宅和非普通住宅的扣除项目金额：

·分开核算取得土地使用权所支付的金额；

·分开核算新建房及配套设施的成本（包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；

·分开核算开发土地和新建房及配套设施的费用（即：房地产开发费用）；

·分开核算与转让房地产有关的税金；

·分开核算对从事房地产开发的纳税人加计20%的扣除。

对属于普通住宅和非普通住宅共同的成本费用，应按可售建筑面积占总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定项目的扣除金额。