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房地产企业营改增预缴公式

在营业税制下，房企预售环节的应纳税所得额=（预收账款×预计毛利率）——预交营业税及附加——预交土增税 ——期间费用。

而营改增后，增值税较营业税的变化有2点：

1、销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点，房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此，房企预售款计算应税所得时，是否需要“价税分离”，已成为税企争议的问题之一。

2、房企预售收入须预缴3%增值税。增值税与所得税类似，对房企预售款要求预征税款，不同于增值税的应纳税额，预售环节缴纳的是预征增值税，计算公式为：预征增值税=预售款/（1+增值税税率）× 3%预征率。因此，预征增值税能否于计算应税所得时扣除，也是税企争议的重要问题之一。

『年轻的小编第二个问题是，增值税的原理是对“增值”征税，办企业都能增值那是万众民心所向……』

综合以上观点，理论上，房企对预售环节的应纳税所得额的算法存在2种可能：

方法一：（预收账款 × 预计毛利率）——预交增值税 ——预交城建税附加 ——预交土增税——期间费用

方法二：  预收账款/（1+增值税税率）× 预计毛利率——预交城建税附加——预交土增税——期间费用

以上两种理解（简称“方法一”、“方法二”）的差异在于， 

1、是否对预收账款进行增值税“价税分离”；

2、预缴的增值税能否在所得税前扣除。