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对于房企预售款应税所得算法的主张

笔者主张应按照方法一计算房企预售款应纳税所得额。理由如下：

1、预收账款不存在“价税分离”的做法。

“价税分离”计算是针对增值税应税收入的计算方法，房地产预售阶段并未产生增值税纳税义务，未确认收入（预售仅预缴增值税，二者概念不同），因此无论增值税法或是会计准则角度，均不存在对预收账款“价税分离”的做法或规定。

譬如，房地产预售阶段开具的发票为“不征税”发票，仅有金额，不存在“不含税金额”；在账务处理上，房地产预售阶段收取的款项贷记“预收账款”，包括财会（2016）22号等文件也未规定要进行“价税分离”核算。

故笔者认为计算企业所得税应纳税所得时，也不应对预收账款“价税分离”。

当然，纯属一家之言。

2、相对而言，方法一更接近现行预计毛利率水平。

营改增后，自税务总局至省、市各级税务机关并未对预计毛利率进行调整，仍沿用了营业税制下的“15%、10%、5%”的预计毛利率。这一预计毛利率是税务机关在营业税制下按照“应纳税所得额=（预收账款 × 预计毛利率）——预交营业税及附加——预交土增税——期间费用”的公式并考虑纳税人承受能力后制定的预计毛利率水平。

因此，笔者认为，营改增后，在预计毛利率水平不变的前提下，应该沿用与营业税制度下计算应纳税所得额更相似的方法一才较为合理。更何况按方法一计算的企业所得税已较营业税制骤增。