部分 房地产业营改增影响分析与应对策略

一、房地产企业营改增环境下的现状思考

1.营改增的意义及主要原因

（1）增值税和营业税制度存在的主要问题

（2）营改增的有何意义？

2.房地产行业的主要特征分析

3.房地产营改增的政策要点

4.营改增对房地产企业的影响

（1）对宏观经济影响的分析

（2）对企业影响的分析

（3）带来企业结构和管理模式变化的分析

5.房地产企业营改增环境下的现状思考

（1）营改增对税负、利润、现金流的思考

（2）营改增对企业财务管理难度的思考。

（3）营改增对发票管理风险的思考

二、房地产企业营改增后的税率和税负

1.房地产行业的适用税率介绍

2.增值税税率和征收率介绍

3.房地产企业的税负变化分析

三、营改增后对土地增值税和企业所得税的影响

1.营改增对收入、成本的影响

2.营改增对土地增值税的影响分析

3.营改增对企业所得税的影响分析

四、营改增环境下的房地产企业内控管理

1.营改增后如何建立房地产业的管理体系

2.房地产开发项目管理流程介绍

3.房地产开发项目税收逆向流程管理体系介绍

4.房地产项目流程管理节点分析

五、房地产企业一般纳税人的申请和管理

1.房地产企业一般纳税人的风险防控

2.房地产企业一般纳税人申请的流程

3.一般纳税人下房地产企业合同、业务流程与税收的关系

4.房地产企业合同梳理与改进

六、房地产企业增值税专用发票的申请和管理

1.房地产增值税专用发票的风险防控

2.防范虚开增值税专用发票的风险

七、收入确认原则与增值税销项税额的计算

1.何时开具增值税专用发

2.销售折扣应如何开具发票

3.首付款和按揭款应如何纳税；

4.视同销售该如何处理（拆迁补偿）

5.退房等销售情况的增值税要求（是否需要开具红字）

6.代收费用的交税问题

7.价外费用的纳税问题

8.营改增后收取的订金、诚意金、增加金该如何纳税；

9.兼营和混合销售的业务处理

10.房价上涨的较佳平衡点的计算

八、房地产企业增值税进项发票的取得与抵扣

1.房地产开发都会取得哪些发票；

2.房地产企业利用结算方式和甲方地位对进项税额抵扣时间进行纳税筹划的要点

3.房地产企业如何建立供应商体系时，追求利润较大化。

4.自用房产能否抵扣建设期间取得的进项税额；

5.各项支出尤其是性收费是否可以扣除；

6.取得土地的成本怎样扣除；

九、怎样建立的增值税会计核算体系

1.如何调整会计科目的设置体系

2.营改增前后的房地产会计核算比较

十、营改增后所要关注的稽查重点指标

1.特殊事项纳税风险监控体系

2.管理流程建设涉税风险监控体系

3.企业自查风险防控体系

4.税收检查风险防控体系

5.涉税优惠政策适用申请审批监控体系

6.业务流程再造税收风险监控体系

7.涉税风险案例库建设

9.纳税预警值数据库建设

第二部分 房地产业营改增政策分析与实务操作方法

一、房地产业营改增政策概述

二、纳税义务人的相关政策及解读

（一）房地产行业纳税义务人及分类

（二）一般纳税人或小规模纳税人的筹划方案

（三）房地产企业认定为一般纳税人的实务关注点

1.房地产企业销售额的范围界定

2.年应税销售额如何掌握

3.应当办理一般纳税人资格登记的情形

4.三证合一对一般纳税人认定有何影响

三、房地产业营改增后的征税范围

（一）房地产业涉及的税目及不征收增值税的项目分析

（二）房地产业营改增后的征税范围政策分析

1.不动产的地域范围界定

2.房地产业营改增后的征税范围界定

（三）房地产业营改增后的实务关注点

1.房地产业与物业管理、房地产中介的区分

2.房地产业兼营与混合销售业务中应注意的事项

3.房地产销售业务的地域划分

四、房地产业营改增后的税率和征收率

（一）房地产业营改增后税率和征收率政策的规定

（二）房地产业营改增后税率和征收率政策的分析

1.房地产企业销售自行开发的房地产新项目增值税处理总结

2.房地产企业经营租赁新不动产增值税处理总结

（三）房地产业营改增后的税率和征收率实务关注点

1.毛利率多少以上，房地产开发商的有效增值税率会低于原营业税率。

2.在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税时是否有扣除的项目？

3.房地产开发企业收到预收款按照3%的预征率预缴增值税时开票税率如何选用。

4.原已预交营业税的预收款，营改增后可否开增值税发票？

5.不得开具增值税专用发票的情形

6. 房地产业营改增后如何进行土地增值税的清算。

五、房地产业营改增后的计税办法

（一）一般计税方法与简易计税方法的计算方法。

（二）房地产业营改增后的计税办法政策分析

1.选择适用简易计税方法的适用条件

2.选择适用简易计税方法计税方法应注意的事项

（三）房地产业营改增后的计税办法实务关注点

1.合法有效的增值税抵扣凭证有哪些？

2.准予从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？

3.不得从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？

4.进项税额如何划分为可抵扣与不可抵扣的部分。

5. 房地产企业进项税额的税务筹划之道。

（1）结算方式的筹划

（2）进项税额抵扣时间的筹划

（3）采购价格选择的筹划

六、房地产业营改增后销售额的确定

（一）房地产业营改增后销售额的政策规定

1.房地产业营改增后有关销售额的基本政策规定

2.房地产业营改增后销售额计算的具体方法

3.试点前发生业务的在过渡期间的处理方法

4.特殊销售业务的处理

（二）房地产业营改增后的销售额确认的政策分析与实务关注点

1.房地产业营改增过渡期销售额确认的重点

2.房地产业新老项目的划分标准

3.销售不动产过渡政策

4.出租不动产过渡政策

5.出售或是出租商业地产业务的筹划

七、房地产业营改增后的纳税地点

（一）房地产业营改增后纳税地点的政策规定

（二）房地产业营改增后纳税地点的实务关注点

八、房地产业营改增后的纳税义务发生时间

（一）房地产业营改增后纳税义务发生时间的政策规定

（二）房地产业营改增后纳税义务发生时间的实务关注点

第三部分 营改增对二手房交易的税费影响

一、个人二手住房交易原营业税政策

二、个人二手住房交易营改增后增值税政策

1.个人二手住房交易营改增后增值税政策分析

2.普通与非普通住房的界定

3.二手住房交易营业税与增值税计税方法的介绍

三、个人二手房其他营改增政策规定

1.个体工商户销售购买住房的规定

2.其他个人销售不动产的相关规定

3.个人二手房免征增值税的情况分析

四、个人二手房交易其他税收政策

1.缴纳个人所得税时房产原值确认的依据

2.不能确认原值时，销售额的计算依据

3.购买二手房时契税的相关规定

4.销售二手房时土地增值税、印花税的相关规定

5.销售二手房时城建税及教育费附加相关的规定

6.营改增后，对其他各类税种的影响分析

五、出租房屋税收政策分析

第四部分 房地产业营改增实务热点问题解答