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土地增值税的计算

（1）计算公式：

应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数

增值额=应税收入－扣除项目金额

（2）计算土地增值税的步骤：

①确定清算项目的销售额； ②确定扣除项目金额； ③先计算增值额；

④在计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用的税率和速算扣系数；

⑤计算土地增值税税额。

（3）扣除项目依据具体内容不同，可分为以下六类：

①取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价款，包括地价款和相关税费）

②房地产开发成本

房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等

③房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

☆能够按项目分摊利息支出并能提供金融机构证明：

开发费用=利息+（地价款+房地产开发成本）×5%

☆不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金额机构证明：

开发费用=（地价款+房地产开发成本）×10%

④与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税，教育费附加和地方教育费附加也可视同税金扣除。

⑤财政部确定的其他扣除项目

财政部确定的一项重要扣除项目，是对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

⑥旧房及建筑物的评估价格

税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

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